创业指南 6年楼市风雨 赚了600万

卢斌，美资贸易公司上海首席代表。对价值判断的过程而言，直觉是必须的。这是卢斌的理财故事给人的启发。

    见到卢之前，易居会提供的资料上，只简单注明：“34岁，外企高管，6次购房经验，易居会钻石级会员。”也许是受定势思维的影响，我总觉得一个资深的楼市投资客，其形象似乎应非常接近精算师———近视、苍白、细致。然而见到他时，还是让人有些小小的意外：不近视，不苍白，很爽朗。

与大多数上海楼市的老投资客经历相仿，卢的楼市投资史，始于上世纪90年代中后期的“无心插柳”之举。1997年，他用3万元买下了人生中的第一套房子———吴中路、虹梅路一房一厅的婚房。4年后，他以13万元的价格卖出，实现了资产400%的增值。

    如果第一次成功投资房产实现资产增值的经验，还出于一种下意识的行为的话，1998年上海出台的购房退税政策，则真正将他推向了房产投资的专业领域。

    许多上海楼市的投资高手至今还对1998年时上海房地产市道低迷的情景记忆犹新。当年，购房退税政策出台，规定凡1998年6月1日至2003年5月31日期间，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人，可享受购房后起算的个人所得税抵扣。政策一出，大批中高白领投身购房大军。卢斌的买房故事也从这时候开始。

    1999年，以当时的收入，在美资贸易公司工作的卢斌和在美资律师事务所工作的太太，根据退税政策5年可扣税总额共有200万元。购房的时间每拖延一个月，损失就是近6000元。因此,他迫切地驾着车在上海的新盘现场寻找机会。

    此时，闵行的樱园开盘。比樱园略早一些面世的，上海另一个著名的联体别墅社区是宝山的锦秋加州花园。在两个同类社区之间，他选择了樱园。他的理由很简单：上海的发展一向有倾向西南之传统，北部地区的发展相对滞后。加之当时，地铁已经开通莘庄，莘闵轻轨也已动工，高速公路在建，而樱园车位随房赠送。权衡之下，卢作出了第一个真正意义上的投资选择，以2850元/平方米的单价购买了总价52万元的联体别墅。

   2000年底，为了继续填平退税额度，卢再接再厉购买了天钥桥路的徐汇苑。当时上海的装修房不多，带装修交付的徐汇苑单价7000多元，已属豪宅行列。再次以82万元总价购买下徐汇苑之后，拥有两套物业的卢斌夫妇，退税总额已达130万元。

    事后，他回忆说：“购买的每一套房子，我从未刻意而为。但是，虽说在误打误撞中实现了投资，但这其中也有自己对事物价值的基本判断。”以商人对利益判断的直觉来看，他想，如果房子涨，可以挣钱；不涨，至少还可以祝毋庸置疑，卢对投资价值的敏锐判断，是其获得高额投资回报的主要因素，但是其中政策无疑帮了大忙。上海出台的购房退税政策是政府鼓励购房、推动楼市发展的重要信号，对购房者而言也是一大利好。如同股市投资，对政策的洞察及对大势的准确把握对投资者至关重要，因为顺势而为往往更易取得成功。

    值得一提的是，1999年，卢从原来的港资公司跳槽到美资公司，位居上海首席代表；1999年，他和妻子分手，徐汇苑的房子不再属于他名下。

    2002年底，上海申博进入最后一搏的状态，传闻中世博会场址规划所在地的南浦大桥、卢浦大桥之间的楼盘全线封盘。敏感的他意识到，又一次机会浮现在面前。

    世博会申请的最后陈词前一个礼拜，他在浦东的南浦大桥与卢浦大桥之间耐心寻找可以投资的机遇。这时，昌里东路、东明路口的昌盛新苑正接受预定，售价5300元。他当即付下了2000元小订金，盘算着：如果申请成功就买下，如果不成功就退订。

    一周后，申博成功消息传来，世博板块周边的新盘单价全线飙升千元。购进时总价为59万元的房子，一周后即劲涨10万元。现在，该地区中介机构同类单位房产挂牌价已超过100万元。

    此时，他每月用在按揭上的费用超过万元，但这时的上海楼市也恰进入加速行情中，通过物业升值获得的资产增值也为数可观。

   2003年第一季度，他把闵行的樱园以95万元的价格售出。此后不久，他的手上又有了笔闲钱，每当闲钱在手时，已屡尝物业回报滋味的他，买房的念头总是蠢蠢欲动。

    3月，他得知斜土路上的海螺花园有发展商保留的少量尾盘放出，售价7500元。没有一丝犹豫，他买下海螺花园73.5万元的房子自祝现在该地区的新盘上市单价已接近2万元。能淘宝也绝非偶然，他说：“每次打算买房的时候，我就买几本楼市杂志慢慢研究。网站信息也是我的秘诀，闲来无事时，我会把房地资源网上的楼盘预销售情况公示逐个逐个点开来追踪，看看它们的实际销售情况。遇有一些已经卖得差不多的楼盘，我会特别留心，每天观察它们尾盘的出售价格。”

    2004年3月，他驾车路过浦东塘桥，看见金丰易居代理的精装修房东南华庭的售楼广告，售价1.1万元。他心念一动，买了顶层总价达254万元的豪华单位。“整个大楼的顶层，你从外面看，能看到的一大半楼面带转角的房子都是我的。”他说这话，带着些小小的骄傲。

    他的付款方式一向是70%的商业贷款15年按揭，现在每个月的还款总额超过2万元。事实上，在购买东南华庭时，他已感受到了宏观调控的压力。当时，他向民生银行申请总房款60%的贷款，第一次遭遇了被拒的经历。再次申请后，民生银行虽同意放贷，但要求实行5.76%的浮动利率。“也许，该歇歇手了。”他笑着说，“尽管本能上，我仍有追涨之心，但现在住宅显然已在高位运行的阶段，贷款也不象从前那么顺利，暂时不宜再大举购买。”他甚至表示，如果条件允许，会考虑提前还款。

    但他同时也认为，如果今年人民币不升值，内需拉动势必导致通货膨胀，货币贬值的可能性很大。所以，持币不如持有物业更为保值。

    说到这里，他不无遗憾地说：“去年的老西门新苑上市时，我没买。不管现在房价怎么样，中心城区的房子还是会涨。”遗憾之情溢于言表。

    但他从未购买过写字楼或商铺，对于不少个人投资者青睐的外地物业项目，他的态度也非常冷静：“管理成本高，精力难以顾及，慎行。”

    6次买进卖出之后，卢斌现持有的物业市值超过600万元。

     专家点评：

    卢属于典型的“无心插柳”、直觉良好的投资者。

    首先，按正常的投资理念，住宅购进后，如考虑中长线投资，需尽快出租从而实现固定回报。但他显然没有循规———他所有购进的物业都是自用或空置，投资收益单纯来源于住宅的升值。

    物业得以实现顺利升值的前提是对其价值预期的准确判断。卢的商人身份，决定了他对潜在商业价值先人一步的敏感，以及他对价值判断的精确把握。诸如在退税、世博会等大行情来临之前的购买，都是最有效最迅速实现增值的途径。

    最后需要提出的是，耐心和兴趣是最好的老师。如果每个人都能够像卢斌一样，有空愿意逐一点击网上房地产的房源出售信息，查看每个阶段的销售状况，寻求尾盘机遇，那么也会大大增加意外收获的几率。

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